关于营改增后，物业公司租金，管理费等业务开具发票的税率

关于营改增后，物业公司租金，管理费等业务开具发票的税率

问：你好，我是物业公司，是小规模纳税人，请问租金、管理费、停车费代收水电是在“现代服务业”内的“不动产经营租赁”添加还是在“不动产”的“其他不动产”内添加？税率是否为3%？

答：广州国税12366纳税服务热线回复：一、按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）附件《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，不动产的租金及停车费的收入应属于经营租凭服务；物业管理费的收入应属于企业管理服务，另外，根据上述文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名议开具发票代委托方收取的款项，因此，如属于以委托方收取的款项。则不属于价外费用，不需缴纳增值税。但如不属于上述规定，水电发票是直接开给您司，再由您司向住户收取的水电费则属于转售水电行为（即属于销售货物，不属于营业税改增值税服务范围），应按规定缴纳增值税。二、有关开票系统的操作事宜，建议您直接有关部门咨询，小规模纳税人提供不动产经营租赁服务适用的增值税征收率为5%。小规模纳税人提供物业管理服务及转售水电行为适用的增值税征收率为3%。

物业管理行业“营改增”过程中，代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，在营业税项下，上述代收费用不计入营业额，不缴纳营业税，“营改增”后，增值税如何处理?

　　答：

　　根据财税2016(36)号文《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

　　(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

　　(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

　 若上述代收款项，属于上述两个条件中之一，则代收费用不应计入销售额中计算缴纳增值税。

如果不能符合以上两个条件的，则价外费用并入销售额，一并征收增值税。