贵阳各方热议省物业管理条例 部分问题将有法可依

　　历经省人大常委会三姨审议通过的《贵州省物业管理条例》将于明年1月1日开始施行。《条例》自征求意见开始就广泛受到市民、物管企业、法律工作者等多方的关注。　

　　部分热点问题将有法可依

　　当前众多小区，尤其是新建小区在交房时，各家房开公司在收取物管费的时间点上，基本上都是以交房之日开始起算，但标准并不统一：有的房开企业前半年按照半价收取物管费，而有的企业则按照全款收取。由于贵阳住宅多是毛坯房交房，一般从收房到装修人住有半年至一年的时间，因此，部分房开企业按照全款收取物管费导致与业主之间纠纷不断。明年起，这种纠纷将有明确说法。

　　《条例》规定：房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起计算。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。对未按约定交纳物管费的业主，经业委会督促仍未交纳的，物业服务企业或者其他管理人可以依法请求支付。

　　而对于当前部分房开企业停车位只售不租、而有些业主又暂时无力购买车位无处停车的问题，《条例》也作出明确规定：物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，应当首先满足业主的需要，建设单位所有的车位、车库，应当首先出租给小区业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人。在满足业主、物业使用人现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。对于违反上述规定而逾期未改正的，《条例》还制定了严厉的处罚措施：处以5万元以上10万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。

　　现在，还有很多业主购买房产后，擅自破拆承重墙、改变房屋结构等，造成整栋楼业主的担忧，而《条例》对这种行为也做出了明确规定：业主、物业使用人对专有部分进行装饰装修时，禁止损坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构；禁止擅自拆改、移动或者覆盖供气、供暖管道和设施；禁止擅自搭建建筑物和构筑物、改变外墙面颜色或者在外墙立面开设门窗等。同样，对于业主装修时，擅自改变承重结构的，《条例》也制定了严厉的处罚措施：由物业所在地县级房屋行政主管部门或者其他有关行政主管部门责令改正，处以1000元以上5000元以下罚款；情节严重的，处以5000元以上5万元以下罚款；造成他人损害的，依法承担民事责任。

　　另外，《条例》对于前期物业的选聘、物管及业主委员会用房普遍不足、业主委员会成立难、房屋质量保修纠纷、人防工程作为停车场使用等其他方面的问题也做出了明确而详尽的规定。而随着当前车辆的快速增加和小区规模曰，益增大，小区内交通事故发生的几率也快速上升，《条例》还首次明确了交警应介入小区交通事故调查处理；同时物业管理及业委会相关人员保守业主秘密及禁止饲养大型犬类等宠物的条款也被首次关注。

　　有关人士认为，《条例》规定基本覆盖了当前的物业管理热点问题，但以贵阳市为例，仍有不少老旧小区，这部分为数不少的小区，它们的物业管理问题也应该适当考虑。

　　物管行业面临变局

　　业内普遍认为，物业管理企业以后的运行将更顺畅，但竞争也将更加激烈，管理水平也将提升。

　　《条例》施行后将会给物业管理行业带来哪些变化呢？记者就此采访了贵州典正律师事务所房地产部主任律师卢安龙和贵阳几家物业主理企业。他们普遍认为，以后物业管理企业的运行将更顺畅，但竞争也将更加激烈。

　　几位物管企业负责人都认为，当前，许多困扰物业公司的难题都和业主与物业公司的沟通不足有关。因此存在着“物业公司服务质量差一业主拒交物业费一业服务质量更差”的恶性循环。而《条例》中它鼓励业主通过召开业主大会、成立业主委员会来选聘物业服务公司，并与物业管理公司协商解决小区事务。同时，《条例》中，对于拖欠物业费的行为，物业公司除了在小区内公告并依法请求支付外，还多了一条沟通渠道：可通过联系业主委员会来协商解决。

　　另外，《条例》还明确规定，前期物业服务必须招标选聘，而业主大会成立后，出主可以自主选聘物业公司，因此当前处于微利状态甚至是亏损的物业服务公司的竞争也将更加激烈。

　　部分问题仍需关注

　　贵阳目前仍有不少老旧小区处于物业管理的范畴之外，它们的物业管理问题也应该适当考虑。

　　另外，卢律师也认为，《贵州省物业管理条例》施行后，物业服务企业应及时采取措施，加强管理。如物业服务合同解除程序，及 时通知的义务、利用共公部位进行经营获得的收益处理等等，都增加了物业服务企业管理上的要求。他还指出，《条例》中个别规定与其它相关法律法规性文件不一致之处，也应该引起关注。他以车库车位的规定为例说，当前就车位、车库的出租、出售问题物业纠纷的处理，相当复杂，如果就此类问题发生纠纷，是适用《贵州省物业管理条例》还是适用最高人民法院曾经作出《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 本报记者 孔锋