问题解析

案例简介：某小区业主王女士说：在入住一年多后，楼下邻居反映她家卫生间漏水，但两家并未因此红过脸，都想好好解决问题，于是双方找到相关单位希望处理此事。开发商认为交房时已做过闭水测试，不渗漏，这事该找物业公司协调处理。物业公司却认为这事该王女士找装修公司处理，与物业公司无关。

　解析与启示：

　　房屋渗漏水是小区高发问题之一，业主（客户）投诉比较集中，对已入住的业主来说，防水出现问题，常常带来较大的连带损失。因此，解决防水问题的投诉，不仅仅是工程维修，还要涉及装修破坏、贵重物品损坏等赔偿。下面对此问题做一分析。

　　厨房、卫生间渗漏水原因一般有两种情况：一是防水层损坏，二是管线损坏。第一种情况比较普遍。按照国家建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面、厨房、卫生间地面防水保修期为五年。

　　在实际工作中，我们会遇到以下几种情况：

　　(1)保修期内，开发商原销售的房屋是精装修房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办？

　　一般该由开发商负责。因使用不当造成的损坏，则应由行为人修复。

　　(2)保修期内，开发商原销售的房屋是毛坯房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办？

　　①如果在收房时业主曾亲自对24小时闭水试验进行确认，由业主负责；

　　②如果业主（或其委托人）没有确认，开发商只有竣工验收合格证（现在为竣工验收备案表），但开发商、物业公司能证明业主（或装修公司）人为损坏的由业主负责；不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方出。

　　(3)开发商、物业公司不配合怎么办？

　　在渗漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反映情况或向当地人民法院起诉。

　　(4)保修期外厨房、卫生间防水层自然损坏怎么办？

　　房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就是在于房产的不同所有权人之间存在结构相连部分或共有、共用设备和附属建筑，这叫一异产毗连房屋。

　　建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定：凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用由涉及的所有人按份额比例承担。

　　(5)保修期外厨房、卫生间防水层因人为损坏怎么办？

　　建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定：异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。

　　(6)邻居不配合怎么办？

　　对于邻居不配合的情况，《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定，异产毗连房屋的自然损坏，应及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。跟据这条规定，如果你的邻居不配合，你可以向物业公司“求助”，因为协调业主之间的关系是物业公司的义务；也可以找业主委员会调解；如果调节失败，可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院起诉。

　　(7)保修期内因管线损坏造成的渗、漏水怎么办？

　　在保修期内，一般应该由开发商负责维修处理。因使用不当或业主自行改造（拆、改、增加）等而造成的损坏，则应由行为人修复并承担相应责任。

　　(8)保修期外因管线损坏造成的渗、漏水怎么办？

　　分共用管线和自用管线两类情况，如属于共用设施、设备的一部分，可启用专项维修资金。属于业主表（阀）后的自用管线，由业主修复（或付费委托修复）并承担相应责任。

　　以上是本人从事房地产客服及物业管理工作的一点体会，也深感能力有限，错误和纰漏难免，希望业内人士及广大业主给予批评指正。